Какъв ипотечен кредит може да изтеглите

Проверявам си аз пощата и гледам писмо от банка, в което ми смятат какъв ипотечен кредит мога изтегля. Отваря ми се страница с кредитен калкулатор – въвеждате си каква ви е заплатата, лихвата по кредита и той ви смята колко може да изтеглите. Обаче информация как го смята това, защо, откъде няма. Теглих им една майна и го изтрих обаче ми стана интересно и реших сам да си сметна какъв ипотечен кредит мога да изтегля.

Стъпка 1: Определяне на месечната вноска.

Когато се тегли ипотечен кредит е много важно да определите размера на месечната вноска. Ако изтеглите прекалено голям кредит ще трябва да мизерствате следващите 20-30 години или банката може да ви вземе вземе хапартамента ако не можете да си обслужвате кредита. Тъй като не вярвам на нашите банки направих проучване при американците и там казват, че ипотеката може да бъде между 28% и 32% от доходите. Освен това цялата задлъжнялост не може да бъде повече от 35%. Така че, ако имате други кредити, лизинг или някакви други задължения трябва да ги включите също. Така че, ако нямате други задължения 33% от месечния доход е една разумна граница за ипотечен кредит.

Стъпка 2: Определяне на срока и размера на кредита.

За по лесно смятане приемам месечен доход 1500лв. Според стъпка 1 месечната вноска, която мога да си позволя е 500лв. Ще проверя колко мога да изтегля при тази вноска за срок от 10 до 30 години. Използвам сайтa moitepari.bg, който има калкулатор. Трябва за всяка година да се нагласи сумата докато се получи желаната месечна вноска. Избирам най-изгодната оферта от банка, като не се гледат лихви, ГПР и други простотии а сумата, която трябва да се върне. В момента на писане на поста най-изгодната оферта е на ЦКБ. Разлика от + - 1лв се игнорира.

Получиха се следните резултати.

Години Вноска Изтеглена сума Разлика 1 Върната сума Разлика 2 К полза % К вреда % Кк 10 500 44600 59521 11 499.17 47600 3000 65367 5846 6.7 9.8 1.5 12 499.35 50500 2900 71337 5970 13.2 19.9 1.5 13 500.25 53300 2800 77427 6090 19.5 30.1 1.5 14 499.89 55800 2500 83329 5902 25.1 40.0 1.6 15 500.07 58200 2400 89318 5989 30.5 50.1 1.6 16 500.63 60500 2300 95387 6069 35.7 60.3 1.7 17 499.87 62500 2000 101202 5815 40.1 70.0 1.7 18 500.17 64500 2000 107227 6025 44.6 80.1 1.8 19 500.62 66400 1900 113296 6069 48.9 90.3 1.8 20 500.42 68100 1700 119222 5926 52.7 100.3 1.9 21 500.29 69700 1600 125160 5938 56.3 110.3 2.0 22 500.17 71200 1500 131101 5941 59.6 120.3 2.0 23 500.71 72700 1500 137219 6118 63.0 130.5 2.1 24 500.48 74000 1300 143130 5911 65.9 140.5 2.1 25 500.15 75200 1200 149005 5875 68.6 150.3 2.2 26 500.34 76400 1200 155036 6031 71.3 160.5 2.3 27 500.35 77500 1100 161015 5979 73.8 170.5 2.3 28 500.79 78600 1100 167146 6131 76.2 180.8 2.4 29 500.38 79500 900 172983 5837 78.3 190.6 2.4 30 500.35 80400 900 178951 5968 80.3 200.7 2.5 Разлика 1 е разликата в сумата която можем да изтеглим спрямо 1 година по-кратък срок. Вижда се, че с увеличаване срока на кредита разликата намалява постепенно. Между 11 и 10 години е 3000лв. А между 30 и 29 е 900лв.  Разлика 2 е разликата в сумата която трябва да върнем спрямо 1 година по-кратък срок. Тук интересното е, че се колебае между 5800 – 6000лв без да има ясно изразена схема на промяната. Това общо взето не ми носи много полезна информация. За да изследвам динамиката на процесите въвеждам два коефициента – К полза и К вреда. Приема се 10 години за база тъй като това е минималния срок на повечето ипотечни кредити. К полза показва колко повече пари можем да изтеглим спрямо базата. Така например ако теглим кредит за 11 годими може да получим 6.7% повече заем отколкото 10 години. За 20 годишен кредит може да изтеглим 52.7% повече от 10 годишен кредит. За 30 годишен кредит може да изтеглим 80.3% повече от 10 годишен кредит. Вижда се, че с увеличаване на срока на кредита „ползата” намалява. Ако добавим 10 години към базата „печелим” 52.7% по-голяма сума. Ако добавим още 10 години - от 20 на 30 „печелим”  само 18% по-голяма сума (тук за база се използва сумата на 20 годишен кредит. К вреда показва колко повече пари трябва да върнем спрямо базата. Така например ако теглим кредит за11 години трябва да върнем 9.8% повече пари отколкото 10 години. За 20 годишен кредит трябва да върнем 100.3% повече от 10 годишен кредит. За 30 годишен кредит трябва да върнем 200.7% повече от 10 годишен кредит. Тук разпределението на „вредата” е равномерно тъй като Разлика 2 е сравнително постоянна сума. Като се сравнят двата коефициента веднага се вижда, че „вредата” е по-голяма от „ползата” като разликата постоянно се увеличава – колкото по-дълъг е срока на кредита набутвацията е по-голяма. За 20 годишен кредит теглим 52.7% повече пари а връщаме 100.3% повече спрямо базата 10 години. За 30 годишен кредит теглим 80.3% повече пари а връщаме 200.7% повече спрямо базата 10 години. За по-лесно сравнение използвам коефициент К к, който показва съотношението между К вреда и К полза. От така изследваната динамика се вижда, че тегленето на кредит по-дълъг от 20-22 е нецелесъобразно (на 22 година Кк е 2.0). Извод: Ако искате да разберете колко голям кредит можете и е разумно и целесъобразно да изтеглите отивате в банката и им казвате, че искате да изтеглите кредит за 22 години като вноскатата да е 1/3 от дохода ви. Или пък може да се изчисли приблизително с кредитен калкулатор със същите изходни данни – 22 години и вноска 1/3 от дохода. Сметките са приблизителни и са валидни за текущите условия на кредитите.